Sebelum Milih KPR, Kenali Dulu Perhitungan Bunga Floating KPR

1 day ago 11

Sebelum memutuskan KPR rumah, kenali dulu perhitungan bunga floating KPR sebelum terjebak tidak bisa bayar Lalu bagaimana perhitungan yang tepat?

Simak penjelasannya di artikel berikut ini ya!

Summary:

Wajib mengetahui perhitungan bunga floating sebelum memilih skema KPR rumah
Bunga KPR memiliki dua skema, yaitu bunga flat dan floating

Kasus Gagal Bayar KPR Rumah Saat Terkena Bunga Floating KPR

Bunga floating KPR adalah suku bunga pinjaman yang nilainya dapat berubah-ubah mengikuti kondisi pasar, berbeda dengan suku bunga tetap (fixed rate) yang nilainya konstan selama masa pinjaman.

Perubahan suku bunga mengambang dipengaruhi oleh beberapa faktor, antara lain kebijakan internal bank pemberi pinjaman, suku bunga acuan Bank Indonesia (BI rate), dan kondisi suku bunga pasar secara umum¹.

Bunga floating KPR menawarkan keuntungan berupa potensi pembayaran awal yang lebih rendah dibandingkan suku bunga tetap. Namun, risiko yang perlu dipertimbangkan adalah ketidakpastian besaran cicilan di masa depan.

Jika suku bunga pasar naik, cicilan bulanan peminjam juga akan meningkat. Sebaliknya, jika suku bunga pasar turun, peminjam dapat menikmati penurunan cicilan.

Di sisi lain, suku bunga tetap memberikan kepastian cicilan bulanan selama masa pinjaman. Pilihan ini cocok bagi mereka yang menginginkan stabilitas keuangan dan menghindari risiko fluktuasi suku bunga.

Namun, cicilan bulanan suku bunga tetap umumnya lebih tinggi dibandingkan cicilan awal suku bunga mengambang².

Kebijakan bunga floating KPR belakangan banyak menimbulkan polemik. Hal ini disebabkan buka yang kian naik—dibanding turun, seperti klaim penyedia kredit.

perhitungan bunga floating kpr

Kasus gagal bayar floating KPR. Sumber: X

Salah satu pengguna social media X mengukapkan pernah mendengar curhatan seseorang yang mengalami kenaikan bunga saat masuk masa floating hingga 100%, dari 6 juta menjadi 12 juta.

Selain itu, ada pula seorang debitur Bank Mandiri sempat mencurahkan rasa kecewanya kepada bank pelat merah tersebut di salah satu situs.

Dalam tulisannya, ia menyebut bahwa bunga floating KPR miliknya melonjak menjadi 15,5%. Naasnya, kenaikan bunga ini terjadi begitu saja tanpa pemberitahuan. Lantaran tak menemui titik terang dengan bank, ia memutuskan untuk take over KPR.

Tentu ini hanya dua dari sekian banyak kasus, sehingga sangat perlu edukasi mengenai perhitungan bunga floating KPR ini agar tidak terjadi pada Anda.

Mengenal Bunga Floating KPR

Ada beberapa orang yang mengenal bunga floating sebagai bunga mengambang atau bunga berjalan.

Bunga floating adalah sebuah metode atau cara perhitungan bunga yang umumnya digunakan oleh bank untuk perhitungan pinjaman kredit.

Pinjaman kredit yang dimaksud yaitu kredit KPR rumah atau ruko, KPA apartemen atau kredit properti lain sebagainya.

perhitungan bunga floating kpr

Besarnya bunga floating (floating interest rate) yang ditetapkan oleh bank akan terus berubah-ubah selama masa kredit.

Perubahan ini dipengaruhi oleh acuan suku bunga Bank Indonesia (BI rate), suku bunga pasar atau kebijakan bank KPR itu sendiri.

Jika suku bunga Bank Indonesia naik, maka bunga KPR ikut naik. Hal ini akan membuat cicilan KPR juga ikut naik. Begitu sebaliknya, jika suku bunga turun, maka bunga KPR dan cicilan KPR akan turun.

Contoh konsep perhitungan bunga floating. Di tahun pertama KPR, cicilan Anda hanya sebesar Rp1,5 juta per bulan dengan suku bunga 10%.

Namun, karena ada kenaikan suku bunga Bank Indonesia sebesar 12%, maka cicilan KPR rumah Anda bisa jadi ikut naik menjadi Rp1,7 juta per bulan pada tahun ketiga.

Jika kisah Albert dialami juga oleh Anda, maka Anda tidak perlu kaget! Ketahui secara jelas sebelum Anda mengambil KPR!

Konsep bunga floating, tentu berbeda dengan bunga fixed. Sesuai dengan namanya, besarnya dari bunga fixed tidak berubah-ubah, misalnya tetap 10% dalam 2 tahun pertama masa cicilan.

Biasanya, bank menggunakan skema bunga fixed pada 2 tahun pertama cicilan. Selanjutnya, cicilan tahun ke-3 dan tahun seterusnya akan menggunakan skema perhitungan bunga floating.

#1 Kelebihan Bunga Floating

Bagaimana dengan kelebihan perhitungan bunga floating? Kelebihannya akan terjadi saat suku bunga Bank Indonesia turun. Ini akan mengakibatkan bank menurunkan pula nilai suku bunga KPR.

Jika penurunan suku bunga terjadi, maka cicilan KPR rumah akan ikut turun.

Misalnya, jika per bulan Anda membayar cicilan sebesar Rp1,3 juta, maka pembayaran cicilan Anda akan berubah turun. Katakanlah menjadi Rp1,1 juta per bulan.

#2 Kekurangan Bunga Floating

Di samping kelebihan, terdapat juga kekurangan. Kekurangan dari skema perhitungan bunga floating tampak serupa dengan kelebihannya, yaitu naik dan turunnya acuan suku bunga bank dan suku bunga Bank Indonesia.

Jika suku bunga naik, maka besarnya cicilan KPR Anda akan bertambah karena kenaikan suku bunga KPR.

Faktanya, kenaikan suku bunga lebih sering terjadi daripada penurunan suku bunga!

Anda dapat selalu mengontrol dan melihat besarnya suku bunga floating melalui website resmi masing-masing bank.

Di dalam peraturan Bank Indonesia, tertulis bahwa setiap bank diwajibkan untuk menampilkan acuan suku bunga kredit pada masing-masing website bank.

Simulasi Cara Perhitungan Bunga Floating KPR

Floating rate KPR bersifat fluktuatif, dipengaruhi oleh suku bunga acuan Bank Indonesia (BI), tren suku bunga pasar, dan kebijakan internal bank.

Kenaikan suku bunga BI akan berimplikasi pada peningkatan suku bunga floating dan besaran cicilan KPR, sementara penurunan suku bunga BI akan menghasilkan efek sebaliknya.

Simulasi perhitungan dapat memberikan gambaran mengenai dampak perubahan suku bunga terhadap cicilan KPR.

Contoh:

Anda membeli rumah seharga Rp7 miliar dengan tenor 20 tahun. Di tahun pertama dan kedua, bunga ada di angka 10%. Kemudian, tahun ketiga dan keempat, bunga menjadi 12%. Selanjutnya, turun kembali menjadi 9% di tahun kelima dan keenam.

Maka, perhitungan cicilannya yakni:

TahunBunga (%)Perhitungan BungaAngsuran BungaAngsuran Akhir/Bulan

1	10%	Rp 7,000,000,000 x 0,0083 = Rp 58,333,333	Rp 29,166,667	Rp 87,500,000
2	10%	Rp 6,650,000,000 x 0,0083 = Rp 55, 416,667	Rp 29,166,667	Rp 84,583,333
3	12%	Rp 6,300,000,000 x 0,0100 = Rp 63,000,000	Rp 29,166,667	Rp 92,166,667
4	12%	Rp 5,950,000,000 x 0,0100 = Rp 59,500,000	Rp 29,166,667	Rp 88,666,667
5	9%	Rp 5,600,000,000 x 0,0075 = Rp 42,000,000	Rp 29,166,667	Rp 71,166,667
6	9%	Rp 5,250,000,000 x 0,0075 = Rp 39,375,000	Rp 29,166,667	Rp 68,541,667
…	…	…	…	…
20	9%	Rp 350,000,000 x 0,0075 = Rp 2,625,000	Rp 29,166,667	Rp 31,791,667

Suku Bunga Floating KPR Bank di Indonesia Tahun 2025

Berikut adalah bunga floating KPR 2025 di beberapa bank terkemuka di Indonesia:

Bank	Bunga *floating* KPR	Keterangan Tambahan
Bank Mandiri	13%	Suku bunga disesuaikan dengan suku bunga simpanan, likuiditas pasar, struktur biaya dana, dan tren suku bunga kredit dan dana. Menawarkan suku bunga berjenjang untuk KPR dengan tenor bervariasi.
BCA	11%	SBDK KPR 7,20%. Suku bunga promo KPR mulai dari 3,75% eff.p.a untuk fix 3 tahun. Ditinjau setiap 6 bulan sekali.
BRI	13%-14%	Menawarkan suku bunga fixed rate 5,88% untuk 5 tahun pertama bagi nasabah umum.
BNI	11%-13%	Bergantung pada kebijakan bank dan kondisi pasar. Diterapkan setelah masa bunga fixed berakhir.
BTN	11%-13%	Bergantung pada kondisi pasar dan kebijakan perbankan. Mengikuti perubahan suku bunga pasar.
CIMB Niaga	LPS + 7%	Menawarkan program New Year Promo dengan bunga fixed bertahap.
OCBC NISP	8% (SBDK)	SBDK KPR tetap di 8%.
Bank Permata	LPS + 6%	Suku bunga fixed 6,75% untuk 3 tahun pertama.
Danamon	12,5%	Suku bunga fixed 7,49% untuk 3 tahun pertama.
Bank Panin	4,50% – 9,80%	Menawarkan program KPR dan KPR X-TRA dengan suku bunga berjenjang dan angsuran tetap.
UOB Indonesia	13,99%	Bunga floating untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Bijak Dalam Memilih Skema KPR

Pemahaman mengenai bunga floating KPR cukup krusial. Fluktuasi suku bunga floating dipengaruhi oleh beragam faktor, termasuk kebijakan bank pemberi pinjaman, suku bunga acuan Bank Indonesia (BI rate), dan tren suku bunga pasar secara umum.

Meskipun menawarkan potensi cicilan awal yang lebih rendah, suku bunga floating menyimpan risiko ketidakpastian cicilan di masa depan.

Kenaikan suku bunga pasar dapat memicu lonjakan cicilan bulanan, sementara penurunan suku bunga pasar dapat memberikan keringanan.

Kondisi ini dapat menjadi masalah serius bagi debitur yang tidak memiliki perencanaan keuangan yang matang, terutama setelah periode suku bunga tetap berakhir.

Oleh karena itu, kehati-hatian dalam memilih bank dan produk KPR sangat penting. Calon debitur disarankan untuk melakukan riset mendalam mengenai kebijakan suku bunga floating yang diterapkan oleh masing-masing bank.

Simulasi perhitungan cicilan dengan berbagai skenario suku bunga juga dapat membantu dalam memahami potensi risiko dan manfaat dari suku bunga floating.

Untuk mendapatkan saran dan strategi yang lebih komprehensif dalam membeli hunian pertama, Anda dapat melakukan Konsultasi Perencanaan Keuangan di Finansialku.

Anda akan dibantu untuk memilih skema, melakukan perhitungan, dan lainnya sesuai kebutuhan rumah baru yang Anda pilih.

Buat jadwal konsultasi melalui Whatsapp 0851 5897 1311 atau klik banner di bawah ya!

Disclaimer: Finansialku adalah perusahaan perencana keuangan di Indonesia yang melayani konsultasi keuangan bersama Certified Financial Planner (CFP) seputar perencanaan keuangan, rencana pensiun, dana pendidikan, review asuransi dan investasi.

Finansialku bukan platform pinjaman online dan tidak menerima layanan konsultasi di luar hal-hal yang disebutkan sebelumnya. Artikel ini dibuat hanya sebagai sarana edukasi dan informasi.

Cek berita dan artikel yang lain di Google News.

Bagaimana? Apakah Anda sudah mendapatkan pencerahan untuk memilih dan mengajukan KPR?

Jika Anda mendapatkan manfaat dari artikel ini, Anda bisa berbagi manfaatnya kepada teman atau keluarga Anda. Silakan share artikel ini dan jadilah seorang pahlawan kebenaran untuk orang-orang terdekat Anda!

Sumber Referensi:

Opik074. 1 Januari 2018. Pengertian Bunga Floating KPR. Kpr.online.com – https://goo.gl/pXJFXL
Hardian. 19 Januari 2017. Hitung Cicilan KPR Bunga Floating Biar Bisa Siapin Duit. Duitpintar.com – https://goo.gl/dasE9h

Sumber Gambar: